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terça-feira, 13 de dezembro de 2011

Atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta ou em construção.

É muito comum nos dias atuais a aquisição de imóveis ainda na planta ou antes do término da construção. O que vem ocorrendo é que as construtoras, por motivos diversos, vêm atrasando a entrega efetiva da posse dos imóveis aos adquirentes. Outro ponto comum é que nos contratos imobiliários as construtoras inserem uma cláusula de tolerância de mais 180 dias para entrega do imóvel. É patente o desequilíbrio contratual entre o consumidor e as constutoras. Muitos consumidores buscam soluções na justiça. A pessoa pode optar pela manutenção da contratação ou rescisão. Se optar pela manutenção, pode formular os seguintes pedidos:  - ação de cumprimento de obrigação de fazer, com pedido de multa diária, até a efetiva entrega do imóvel (Essa multa geralmente é limitada por alguns juízes por período determinado); - danos materiais: fruição - é o direito à indenização material correspondente à indisponibilidade do imóvel por culpa exclusiva da construtora, o que inviabilizou o exercício da posse do imóvel, além de inviabilizar eventual locação do bem, gerando um prejuízo evidente. A base da fruição é de 1% sobre o valor do imóvel constante do contrato. Alguns juízes fixam um valor menor, mas geralmente ocorre uma variação entre 0,8% e 1,0%, por mês, desde o atraso até a efetiva entrega do imóvel; - requerer a declaração de nulidade da cláusula de prorrogação da entrega por 180 dias, sob o fundamento de que atraso por questões burocráticas ou administrativas (que é o que geralmente as construtoras alegam) não constituem motivo de força maior. O objetivo da desconstituição da referida cláusula é aumentar o valor da indenização pela fruição, pois a cláusula em comento é abusiva e desproporcional, já que os contratos não estabelecem carência ao consumidor;  - danos morais: é pedido um mais delicado. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo não tem concedido danos morais por conta do atraso na entrega, por entender que são aborrecimentos, mas que não geram dever de indenizar. Por outro lado, caso tenha ocorrido alguma situação de dependência do imóvel, programação de mudança para o imóvel, casamento, ou ainda, guarda de mobília em outro local (Casa de parentes, depósito, etc), pode configurar algo maior que um mero aborrecimento. Cada caso deve ser analisado com cuidado.

Se a opção for pela rescisão, o consumidor poderá pedir: - a devolução de todas as prestações pagas, com atualização monetária, a partir do desembolso de cada parcela, acrescida de juros de mora à base de 1% ao mês, a partir da citação no processo; 
- danos materiais: fruição - é o direito à indenização material correspondente à indisponibilidade do imóvel por culpa exclusiva da construtora, o que inviabilizou o exercício da posse do imóvel, além de inviabilizar eventual locação do bem, gerando um prejuízo evidente. A base da fruição é de 1% sobre o valor do imóvel constante do contrato. Alguns juízes fixam um valor menor, mas geralmente ocorre uma variação entre 0,8% e 1,0%, por mês, desde o atraso até a rescisão do contrato; - as mesmas observações feitas acima acerca dos danos morais e da declaração de nulidade da cláusula.

Os contratos devem ser analisados à luz dos princípios da dignidade da pessoa humana, da função social, da boa-fé objetiva e dos demais princípios inerentes aos direitos dos consumidores.

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